Impayés de loyer à Dakar : 8 réflexes à adopter dès le premier retard :

Un retard de loyer à Dakar peut vite devenir un casse-tête pour un propriétaire gérant 2 à 10 biens. Cet article vous donne 8 réflexes concrets pour réagir vite et limiter les pertes. 

Comprendre les impayés au Sénégal :

Les impayés touchent souvent les bailleurs à Dakar en raison de difficultés économiques des locataires ou de baux mal ficelés. Selon les pratiques locales, un retard de plus de 30 jours active souvent la clause résolutoire du bail, mais la procédure judiciaire peut durer 6 à 18 mois. 

Mieux vaut prévenir que guérir : une bonne gestion locative réduit ces risques de 70% en moyenne.

Pourquoi les impayés surviennent-ils ? :

Instabilité des locataires (étudiants, expatriés temporaires). Charges non précisées dans le bail (eau, électricité). Absence de relances systématiques.

Réflexe 1 : 

Vérifiez votre bail et la clause résolutoire Un bail solide est votre première arme contre les impayés. Au Sénégal, la clause résolutoire pour non-paiement doit être explicite : elle se déclenche après un commandement de payer par huissier (délai de 30 jours pour régulariser). ​

Exemple concret : dans un bail pour un F3 à Dakar-Plateau, précisez "résolution automatique après 30 jours d'impayé sans effet suspensif". 

Mini-checklist pour un bail anti-impayés :

• Date et mode de paiement clairs (virement Wave, Orange Money, compte bancaire). 
• Clause résolutoire : non-paiement > 30 jours. 
• Caution équivalente à 2 mois de loyer. 
• Charges locatives listées (eau courante, gardiennage). 
• Signature électronique via outil digital pour traçabilité.

Réflexe 2 :

Envoyez une relance amiable immédiate Dès J+3, relancez sans attendre. Une quittance non émise ou un SMS personnalisé suffit souvent : "Monsieur X, votre loyer de 250 000 FCFA du 1er est en attente. Merci de régulariser d'ici le 5." Cela évite 80% des escalades.

Réflexe 3 :

Émettez une quittance conditionnelle La quittance prouve le paiement et protège en cas de litige. Au Sénégal, elle doit mentionner loyer + charges payés. Si impayé, envoyez une "quittance provisionnelle" avec relance jointe. Outils comme Systimmo automatisent cela en 1 clic. 

Réflexe 4 :

Mandatez un huissier pour commandement de payer À J+15 sans réponse, passez à l'huissier. Coût : environ 50 000 FCFA à Dakar. Cela officialise le délai de 30 jours et active la clause résolutoire.

Exemple : pour un appartement à Almadies, l'huissier notifie et bloque les recours dilatoires. 

Réflexe 5 :

Sélectionnez mieux vos locataires Profil type pour 2-10 biens : vérifiez solvabilité via fiches de paie, caution solidaire, références antérieures. À Dakar, évitez les locataires sans garant local. Exigez un virement mensuel traceable. Astuce : utilisez un scoring simple (revenu > 3x loyer). 

Réflexe 6 : 

Automatisez le suivi des paiements Manuellement, c'est chronophage pour plusieurs biens. Intégrez un SaaS de gestion locative : alertes automatiques, dashboard loyers, génération quittances. Pour un propriétaire à Dakar, cela libère 10h/mois.

Réflexe 7 :

Gérez les charges et vacance locative Les impayés incluent souvent charges : clarifiez-les dès le bail. Relancez séparément (ex: "Charges eau 15 000 FCFA dues"). Anticipez la vacance par états des lieux digitaux rapides. À Dakar, un bien vacant coûte 20-30 jours de loyer perdu.

Réflexe 8 : 

Préparez la résiliation et expulsion Si >30 jours, saisissez le tribunal après huissier. Délai total : 6-12 mois à Dakar (tribunal grande instance). Évitez l'auto-expulsion illégale. ​ Option : Garantie loyers impayés (GLI) via assureur local.

Si vous gérez plusieurs biens à Dakar, centraliser vos loyers, relances et quittances dans un seul outil devient vite indispensable. Découvrez comment Systimmo simplifie la gestion locative à Dakar.